리츠와 인프라펀드는 부동산·사회기반시설의 현금흐름에 간접투자하는 수단입니다. 배당을 받을 수 있지만 예금처럼 이자와 원금이 확정되는 상품은 아닙니다. 임대료·통행료가 발생하는 자산도 차입금, 공실, 계약 조건에 따라 투자자 수익이 달라집니다.
최신 확인: 2026년 9월 7일. 제도·세금은 확인일 기준이며, 수익 계산 예시는 별도 표시한 가정에 따릅니다.
목차
리츠와 인프라펀드는 어떻게 다른가요?
| 구분 | 리츠 | 인프라펀드 |
|---|---|---|
| 주요 투자 대상 | 오피스·물류센터·주택 등 부동산과 관련 자산 | 도로·항만·에너지 등 기반시설 사업의 지분·대출 등 |
| 현금흐름의 원천 | 임대수입, 자산 매각 등 | 운영수입, 투자기업의 이자·배당 등 |
| 핵심 위험 | 공실, 임차인 신용, 자산가격, 차환금리 | 수요·통행량, 운영비, 규제, 사업권·계약 만료 |
| 환금성 | 상장·비상장 여부에 따라 다름 | 상장·비상장 및 계약 구조에 따라 다름 |
모든 리츠와 인프라펀드가 거래소에 상장되는 것은 아닙니다. 상장 상품도 매매가격이 순자산가치보다 낮아질 수 있고 거래량이 적으면 원하는 시점에 팔기 어렵습니다.
‘90% 배당’은 임대수입의 90%가 아닙니다
리츠의 배당 규정은 법에서 정한 이익배당한도 등을 기준으로 합니다. 건물 임대료에서 운영비·이자 등 비용이 빠지기 전 수입의 90%를 투자자에게 준다는 뜻이 아닙니다. 위탁관리·기업구조조정 리츠 등의 특례와 감가상각 관련 규칙도 있어 실제 배당은 공시와 재무제표를 확인해야 합니다. 배당 의무가 있어도 이익과 현금이 줄면 배당금이 감소할 수 있습니다. [1]
리츠와 인프라펀드의 차입 한도를 각각 ‘200%와 30%’로 단순 비교하는 것도 부정확합니다. 적용 법률과 승인 요건이 다르고, 펀드 자체 차입 외에 투자한 사업회사에도 부채가 있을 수 있습니다. 실제 차입 비율, 고정·변동금리, 만기별 상환액과 재조달 조건을 함께 봐야 합니다.
상장 여부와 투자 현황은 공시로 확인합니다
KB발해인프라는 2024년 11월 29일 유가증권시장에 상장됐습니다. ‘상장 준비 중인 비상장 상품’이라는 과거 설명은 현재 적용되지 않습니다. 운용사 안내와 이후 사업보고서에서 투자자산, 배당 정책, 부채 및 추가 투자 계획을 확인해야 합니다. [2]
맥쿼리인프라 등 특정 상품의 과거 배당률을 향후 확정수익으로 제시할 수도 없습니다. 과거 지급액을 현재 주가로 나눈 배당수익률은 참고 지표이며, 주가가 급락해서 높아진 것인지도 살펴야 합니다. 배당 일정 역시 상품별로 다르므로 월 지급을 전제로 생활비를 계산하지 마세요.
공모리츠 세제 혜택은 신청·보유 요건이 있습니다
조세특례제한법 제87조의7은 요건을 갖춘 공모리츠·공모부동산펀드 등에 2026년 12월 31일까지 투자하는 경우, 합계 5,000만 원 한도 내 투자금에서 발생하는 일정 배당소득에 9% 소득세, 지방소득세 포함 9.9% 분리과세를 규정합니다. 대상 배당은 투자일부터 3년 이내 발생분 등 법정 범위이며, 신청 절차와 3년 보유 요건을 확인해야 합니다. 조기 처분 시 추징 규칙과 예외가 있습니다. [3]
3년 보유 후 모든 배당이 영구적으로 9.9%가 되는 제도가 아닙니다. 모든 인프라펀드에 이 공모리츠 특례가 그대로 적용되는 것도 아닙니다. 투자 대상과 계좌별 실제 세율은 금융회사에 확인하세요.
배당과 가격 변동을 합쳐 수익을 계산하세요
가령 5,000만 원을 투자해 1년간 세전 분배금 300만 원을 받고, 보유 지분의 연말 가치가 4,500만 원이 됐다면 세전 총수익은 −200만 원, 수익률은 −4%입니다. 분배금만 나누면 6%지만 전체 투자 결과는 손실입니다. 이 숫자는 계산 예시이며 실제 상품의 전망이 아닙니다.
금리 하락이 차입 부담을 덜어줄 가능성은 있지만, 임대시장 침체나 이미 반영된 기대가 가격을 누를 수도 있습니다. ‘금리만 내리면 리츠는 반드시 오른다’거나 특정 연도가 최적의 매수 시점이라고 단정할 수 없습니다.
매수 전 확인할 다섯 가지
- 상위 임차인·시설에 수입이 얼마나 집중되는지
- 공실률, 임대차·사업권 만기와 갱신 조건
- 차입금 만기와 금리, 증자 가능성
- 배당 재원이 반복적인 영업현금인지 일회성 매각이익인지
- 주가 대비 자산가치, 거래량, 세제 신청·보유 조건
직접 건물을 사는 것보다 적은 금액으로 투자할 수 있다는 장점과, 상장주식처럼 가격이 움직인다는 특성을 함께 이해해야 합니다.
